老人的房子过户给子女怎么办理 老人房子过户给子女怎么办最省钱

每一位当家长的人，无不希望能很快地将房屋过户给子女，无不希望能以一种既简单又节省开支的办法进行转让。毕竟自家的房子是送给家人的，花了太多钱转让就觉得格外冤枉。那么，这几种过户方式就必须了解了。

我们中国人传统的观念中房子是世代相传的。家长家通常是给子女住。房子做为不动产拥有不动产权证。家长要把名下房屋交给子女就必须过户。

而且房屋作为一个家庭内部的一项重要财产，一旦其父母双亡之后，又要对其进行过户，这就牵涉到了房屋继承权。继承人范围延伸至不只一个儿女、一个以上还有别的亲戚，并且要经过公证才可以过户，程序也比较麻烦。因此，许多家长在有生之年都要把房屋过户到子女名下，是为免去了更多烦恼与争议。

怎样把老人的住房转让给子女呢？有什么更简单的办法吗？

家长的房屋要过户到子女名下，一般都是三种方式的，又分生前过户和生后过户。在世时有赠予过户、买卖过户等，出生后只办理继承过户手续。

那么赠予过户、买卖过户、继承过户哪个比较适合？各自的区别在哪里？

1、赠送过户

从字面上看，赠予过户是指家长将房产无偿赠与子女而办理转让。

在许多人的思想观念中，家长把房送给子女是天经地义的。但是房子和其他普通商品毕竟不一样，它不可能被直接赠与，它要交纳一定税费和其他有关费用。房子过户需要印花税，契税，公证费，评估费等各种费用。

在契税和公证费问题上，各市将有不同的规定。与某些限购城市一样，赠予同样需要与地方限购政策保持一致。在深圳，一个具有本地户口的市民名下最多可拥有2套物业。再有，赠与房产还需按赠与面积征收税费。

为便于统计，咱们就拿100万套住宅为例。若父母名下房屋为住宅类房产，评估价为100万。假设需要交纳1%契税、1%公证费和0.25%评估费，过户费用总额大约在2.25%左右。然后100万的住房过户给子女名下要花2.25万元。

因亲子间为直系亲属关系的，依照法律，直系亲属关系间可无偿赠与不动产或减免个税。即只要其孩子具备了拥有房产和符合地方有关政策等基本条件，就可无偿享受其父母所赠房产而无需交纳个税。

本案中，家长把房屋赠与子女，仅需支付罕见的过户费。

但需要特别指出的一点是。《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题通知》第2条第2款明确受赠人在获得赠与人无偿赠与不动产时，再转让该不动产的，缴纳个人所得税时以财产转让收入减去受赠和转让住房期间交纳的税金和相关合理费用之后的余额作为应纳税所得额，按照适用税率20%计算缴纳个人所得税。

也就是说，儿女获得父母免费赠予的房产后，如果想要再次出售该房产，是需要缴纳20%的个人所得税。如果100万的房产，就是要缴纳20万的个人所得税，房产价值越高，所需缴纳的个人所得税就会更高。

因此，以赠予方式转让给孩子的住房，主要存在孩子在接受赠予之后又被转卖。虽然说过户一开始不会花很多钱，但转卖出去就要交个人所得税20%。这一成本对贵重的住房来说非常昂贵。

2、买卖过户等

买卖方式是指一方出售、另一方购买而转让房屋。通俗地讲，是指家长将名下房产直接出售给子女，然后办理过户手续的一种方式。

家长向子女出售房屋，遵循正常买卖流程并交纳有关契税，增值税和个税。这些成本在每一个城市都有着不一样的标准。在某些大城市里，三年以下的房产无法进行交易。有的城市在两年内无法进行交易，如需进行交易，则税费较高，增值税可达5.6%。

我们以最低和最普遍的交易方式计算。若房产100万，如契税1%、个税1%等，还有其他一些费用。当然，这种税费要求买卖双方必须满足一定条件才可享受，否则成本就不能如此低廉。具体有关政策可借鉴各地房产交易规则。

按照最低税费2%计算，100万房产只需2万元转让费。

孩子以买卖方式转让其父母名下房屋，仅需按照正常买卖转让程序进行。房子在到达孩子名下时，孩子只需遵守当地房产交易政策即可自由转卖而无需额外缴纳个人所得税。

由此可见，买卖过户跟赠予过户是有很多区别的。买卖过户后，子女再转售房产的话，不需要缴纳20%的个税。不过赠予过户之后，孩子又将受赠房产转售出去的话，孩子就要交20%税费。

说起这句话，也许有人要说，家长能用低价把孩子卖出去，那么能少交不少税费吗？但是其实房产到交易中心就有评估价，不应该过分离谱，购买或出售房产所需的税费也是根据评估价而非实际交易价格。

3、继承过户等

继承过户是指仅在父母一方或双方去世后才可以进行房产转让。

但在继承方式上，有遗嘱继承与无遗嘱继承之别。当遗嘱存在时，并且遗嘱符合有关法律法规并经公证。然后，由父母名下房产直接按照遗嘱继承下来，这几乎没有什么成本，只要一笔工本费便可以简单转让，一般几百元足够。按现行法规规定房产继承过户无须纳税。

但在无遗嘱时，或遗嘱与法律法规不符、无法律效力时，继承过户则比较复杂。

一、如果不存在遗嘱继承，则涉及法定继承人。由于法律所涉继承人并不一定只有一个子女或几个子女，所以也可能包括其他亲戚。孩子要单独继承的话，就是要求其他继承人让出继承权、继承份额并进行公证，这就很麻烦。

此外，还要指出，孩子继承的是父母的房屋，若孩子名下无其他房屋，则仅有该套继承自父母处的房屋。五年以后，孩子想把房子卖了，符合“满五唯一”房产交易政策规定，可免征个人所得税。

然而，若孩子名下拥有多套房屋，在继承了父母名下房产之后，想把继承下来的房产卖掉，则需交纳个人所得税20%。

从这一点来看，继承过户与赠予过户相似。许多人名下一般都不只拥有一套房子。因此在继承过户过程中就是要考虑到转售过程中支付的税费。

最后小结：

赠予转让、买卖转让、继承转让各有优缺点，确定选择何种方式进行转让首先必须了解各地房产交易政策。

总之买卖过户更直接，没有后续要交20%个税。赠予过户，虽然说前期没有什么费用，但是后续转售房产时是需要缴纳20%的个税。继承过户时，若孩子名下仅有这套房子，也没有出售的计划，或者计划五年以后出售，那么就没有税费。但是如果子女继承了父母的房子，子女名下还有其他住房的话，子女想要转售继承来的房产，就需要缴纳20%的个税。

具体选择何种过户方式应结合自身情况及各地房产交易政策进行决策。